강남 전세 신고가 속출, 토지거래허가구역 해제 후폭풍?

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2025년 상반기 서울 강남 부동산 시장에서 전세 가격이 다시 급등하는 양상을 보이고 있습니다. 특히 역세권 아파트와 주요 학군 지역을 중심으로 전세 신고가가 속출하고 있으며, 실거래가 상위권 단지의 경우 지난 2~3년간 하락했던 전세가가 다시 최고가 수준으로 회복되는 사례도 등장하고 있습니다. 이러한 현상은 단순한 시장 회복으로 보기에는 이례적인 흐름이며, 토지거래허가구역의 해제 및 재지정 논란, 시장 참여자들의 불안심리, 전세 계약만료 시즌 도래 등 복합적인 요인이 작용한 결과로 해석됩니다. 이번 글에서는 최근 강남 전세 시장에서 나타나는 신고가 행진의 원인과 그에 따른 시장 변화를 심층적으로 분석해 보겠습니다.

1. 토지거래허가구역 해제 및 재지정 논란의 영향

최근 강남 지역 부동산 시장에 불을 지핀 결정적인 요인은 바로 '토지거래허가구역 해제 및 재지정' 이슈입니다. 지난 2024년 말 서울시가 일시적으로 강남권 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제하겠다고 발표하면서, 투자자와 실수요자들 사이에 강한 반응이 일어났습니다. 이는 곧 ‘매매 활성화’로 이어질 수 있다는 기대 심리를 자극했고, 시장에서는 다시 한 번 가격 반등에 대한 기대감이 퍼지게 되었죠.

하지만 해제 발표 직후 정부는 다시 ‘부분 재지정’ 가능성을 언급하면서 시장은 혼란스러운 분위기로 전환됩니다. 이처럼 불확실성이 커지자 다수의 매도·매수 대기자들은 거래를 보류하거나 관망세로 전환했고, 이에 따라 수급 불균형이 발생했습니다. 이 가운데 전세 시장은 상대적으로 수요가 집중되기 시작했고, 일시적으로 매매 대신 전세 계약을 선택하는 사례가 늘면서 전세가 상승 압박이 커지게 됩니다. 특히 학군 수요가 뚜렷한 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 전세 물건은 급격히 소진되며 시세가 뛰는 결과를 낳았습니다.

이처럼 정책의 일관성 부족은 단순히 매매 시장뿐 아니라 전세 시장에도 연쇄적으로 영향을 미칩니다. 토지거래허가구역 제도는 강력한 투기 억제 수단이지만, 해제와 재지정 사이의 모호한 입장은 실수요자와 투자자 모두를 불안하게 만들며 단기적인 전세 가격 급등을 유발하는 촉매제가 되고 있는 것입니다.

2. 시장 불안심리, 전세 매물 품귀로 연결

2025년 현재 강남 지역 부동산 시장을 압박하는 가장 큰 요인 중 하나는 ‘불안심리’입니다. 부동산은 기본적으로 심리적 요소가 강하게 작용하는 자산인데, 최근 금리 인하 기대감, 주택공급 불균형, 정책 변동성 등이 맞물리면서 시장 참여자들의 방향성이 갈피를 잡지 못하고 있습니다. 이로 인해 전세를 찾는 수요는 꾸준하지만, 전세를 내놓는 집주인은 줄어드는 현상이 벌어지고 있습니다.

또한 정부의 규제 완화 움직임과 동시에 예상보다 느린 금리 인하 속도는 시장에 혼란을 가중시키고 있습니다. 매도인은 가격 하락을 우려해 물건을 거둬들이는 반면, 세입자는 거래를 서두르는 경향이 강해지면서 전세 매물이 부족해지고, 남아 있는 매물은 높은 가격에도 불구하고 빠르게 소진되고 있는 상황입니다.

강남의 경우, 주요 학군 지역 중심으로 2~3월 입주 수요가 급증하는 시기와 맞물려 이러한 현상이 더욱 극단적으로 나타납니다. 일부 단지의 경우, 직전 계약 대비 수백만 원 이상 오른 가격으로도 신규 계약이 체결되었으며, 이로 인해 신고가가 연이어 갱신되는 상황이 벌어지고 있습니다. 이는 실거주 목적의 수요자들이 더 이상 관망할 수 없다는 심리에서 비롯된 것으로, 전세 시장에 다시 ‘가격 급등’이라는 시그널을 확산시키는 주요 배경이 됩니다.

3. 계약 만료 시점 집중, 전세 수요 폭발

또 하나의 전세가 급등 요인은 바로 ‘계약만료 시점’의 집중입니다. 통상적으로 전세 계약은 2년 단위로 체결되는데, 2021~2022년 사이 급등한 전세가에 입주했던 세입자들의 계약이 2023~2025년에 몰려 있는 상황입니다. 특히 2021년 임대차 2법 개정 이후 전세 계약 갱신청구권을 행사한 세입자들의 추가 계약이 2025년 상반기에 종료되면서, 전세 수요가 폭발적으로 증가하는 결과를 낳고 있습니다.

이전 계약 당시 비정상적으로 낮게 책정되었던 전세가에서 벗어나 새로운 시장 가격으로 재계약을 해야 하는 세입자들은 큰 충격을 받고 있으며, 일부는 동일 단지 내에서조차 재계약을 포기하고 이사를 선택하는 사례도 늘고 있습니다. 이런 세입자들이 다시 전세 시장에 유입되면서 수요는 급증하고, 특히 강남권의 역세권 단지나 학군 선호 지역에 전세 수요가 집중되면서 국지적인 전세가 상승이 불가피해지고 있습니다.

또한 전세 계약 종료 시점이 몰려있는 올해는 신규 입주 물량도 많지 않아, 시장 내 전세 공급은 더욱 부족한 상태입니다. 이로 인해 임대인들은 협상력을 높게 유지할 수 있고, 세입자 입장에서는 울며 겨자 먹기로 ‘높은 전세가’를 수용할 수밖에 없는 현실에 직면하고 있는 것입니다. 이는 전세 시장뿐 아니라 매매 전환 수요에도 영향을 주며, 부동산 전반의 흐름에 중요한 변곡점으로 작용하고 있습니다.

4. 결론: 정책 일관성과 공급 확대로 안정화 모색해야

최근 강남 전세 신고가 속출 현상은 단순히 시장의 회복이나 경기 반등으로만 볼 수는 없습니다. 토지거래허가구역 해제 및 재지정이라는 정책적 혼선, 불안한 시장 심리, 계약 만료 시기의 집중 등 다양한 요소가 겹치며 만들어낸 복합적인 결과입니다. 이러한 상황은 정부가 추진하는 부동산 시장 안정화와도 어긋나는 모습으로, 정책의 일관성과 시장 참여자들의 예측 가능성을 확보하는 것이 가장 시급한 과제로 떠오르고 있습니다.

전세 시장 안정화를 위해서는 공급 확대뿐 아니라, 시장 참여자들의 신뢰를 회복할 수 있는 정책 방향 제시가 필요합니다. 특히 강남처럼 수요가 몰리는 지역은 장기적으로 임대주택 확대와 청년·신혼부부 대상 공공 전세주택 도입 등을 통해 수요를 분산시키는 접근이 필요합니다. 또한 단기적으로는 전세자금대출 조건 완화 등 세입자 보호 장치를 강화해 실수요자 중심의 시장 형성을 유도해야 할 시점입니다.

2025년 현재의 강남 부동산 시장은 전세가 급등이라는 표면적인 현상 이면에 다층적인 문제를 안고 있습니다. 이러한 구조적 원인을 바로잡지 않는다면, 동일한 문제가 향후 반복될 가능성이 크다는 점에서 중장기적인 관점에서의 정책 재정비가 요구됩니다.