프롭테크 규제 완화 시동! 부동산 플랫폼 산업, 이제는 날개 달까?

2025년 4월, 공정거래위원회가 프롭테크(Proptech) 플랫폼을 옥죄던 3중 규제를 완화하겠다고 공식 입장을 밝혔습니다. 그동안 부동산 중개 플랫폼은 공인중개사법, 부동산거래신고법, 전자상거래법 등 여러 법적 충돌 속에서 사업모델 확장과 소비자 보호 기능을 제대로 실현하기 어려웠습니다. 이번 규제 완화 움직임은 부동산 산업 디지털 전환의 가속화를 의미하며, 향후 중개 서비스의 패러다임 전환까지 예고하고 있습니다. 프롭테크 산업의 현주소와 규제 논쟁의 핵심, 그리고 앞으로 바뀔 시장 전망까지 깊이 있게 분석해봅니다.

1. 프롭테크 플랫폼, 왜 '3중 규제'에 묶여 있었을까?

프롭테크(Proptech)는 '부동산(Property)'과 '기술(Technology)'의 합성어로, 부동산 산업에 IT 기술을 접목해 정보 검색, 매물 중개, 거래 계약, 임대관리, 투자 분석 등을 디지털로 구현하는 산업을 의미합니다. 당근부동산, 직방, 호갱노노, 네이버부동산, 집토스 등 수많은 플랫폼들이 등장하면서 소비자에게 더 빠르고 편리한 거래 환경을 제공하고 있지만, 기존의 법적 틀은 이러한 기술 진화를 따라가지 못했습니다.

그 대표적인 제약이 바로 공인중개사법, 부동산거래신고법, 전자상거래법의 '3중 규제'입니다.

• 공인중개사법: 중개 업무는 반드시 공인중개사 자격을 가진 자만 수행할 수 있도록 제한하고 있어, IT 기업이 알고리즘 기반으로 중개서비스를 제공하거나, 자체 브랜드로 매물 상담을 하는 것도 법적으로 모호하거나 불법으로 간주될 수 있습니다.
• 부동산거래신고법: 거래 신고는 공인중개사가 직접 하도록 규정되어 있어, 플랫폼이 자동으로 정보를 처리하거나 계약까지 이어지는 구조를 구현하기 어렵습니다.
• 전자상거래법: 플랫폼이 단순 정보 제공자인지, 실거래에 대한 책임을 지는 주체인지 구분이 모호하여, 법적 분쟁에서 불리한 위치에 놓이곤 했습니다.

이러한 3중 규제로 인해 플랫폼 기업들은 소비자가 원하는 다양한 혁신 기능(예: 자동 계약, 간편 상담, 전자계약)을 마음껏 제공할 수 없었고, 중개사무소와의 협업도 불확실한 법적 지위로 인해 원활하지 못했습니다. 즉, 기술은 준비되었지만 법이 발목을 잡고 있었던 상황이었던 것이죠.

2. 공정위의 판단 – “현행 규제, 경쟁을 막고 있다”

공정거래위원회는 2025년 4월 발표를 통해, 프롭테크 시장에 적용되는 기존 법령들이 지나치게 중복되거나 기술 발전을 저해하는 방식으로 적용되고 있다고 판단했습니다.

공정위가 제기한 핵심 문제는 다음과 같습니다.

• 동일 서비스를 제공해도 적용 법률이 중복되어, 플랫폼의 법적 불확실성이 커진다
• 중개사법상 중개행위 금지 조항이 IT 기업의 신규 진입을 차단하는 규제 장벽이 된다
• 전자상거래법 적용 시 플랫폼이 사실상 ‘거래 주체’로 간주되어 과도한 책임을 지게 된다

결국 이 모든 조합이 플랫폼의 혁신을 가로막고, 중개사 간 경쟁이 아니라 ‘플랫폼 간 기능 경쟁’을 통한 소비자 편익 창출을 저해하고 있다는 평가입니다.

이에 따라 공정위는 국토교통부, 방송통신위원회 등 관계 부처와 협의하여 프롭테크 관련 규제를 합리적으로 정비하겠다고 밝혔습니다. 예를 들어, 플랫폼이 중개사와 협업하는 구조에서 일정한 책임을 지되, 중개 자격 없이 기술만 제공하는 영역은 규제 대상에서 제외하는 방식이 논의되고 있습니다.

이는 중개사와 플랫폼 간 역할 분리 모델, 즉 “중개는 전문가, 기술은 플랫폼”이라는 혼합형 중개 생태계로의 전환을 의미하기도 합니다.

3. 시장 반응 – 프롭테크 업계 "이제는 뛰게 해달라"

이번 공정위 발표는 프롭테크 업계에서 환영 일색입니다. 특히 다방, 직방, 호갱노노, 네이버부동산 등 대형 플랫폼들은 그동안 기능 고도화와 소비자 맞춤형 서비스를 준비해왔지만, 규제로 인해 제한적인 역할만 수행할 수 있었던 터라, 이번 조치는 시장 혁신의 신호탄으로 받아들여지고 있습니다.

프롭테크 업계는 이미 다음과 같은 기술력을 보유하고 있습니다.

• AI 기반 매물 추천 알고리즘
• 3D 실내 투어 및 메타버스 기반 실감형 보기 서비스
• 전자계약 시스템
• 자동화된 가격 분석 및 시세 예측 도구

하지만 이 모든 기술을 제대로 활용하기 위해선 법적 허용 범위 확대가 필수적이었습니다. 그동안은 중개사와의 협약 형태로 우회하거나, 기능을 비활성화한 채 ‘컨설팅’ 또는 ‘광고’ 형식으로만 제공해야 했기에 소비자가 체감하는 플랫폼 기능은 제한적일 수밖에 없었습니다.

업계 관계자는 “이제는 제도에 맞추는 방식이 아니라, 제도가 기술 변화에 맞춰야 할 시점”이라며, “이번 개편이 실질적인 법령 정비로 이어진다면 프롭테크의 글로벌 경쟁력 확보에도 큰 도움이 될 것”이라고 평가했습니다.

4. 소비자에게 미칠 변화 – 더 빠르고 똑똑한 부동산 거래 시대

규제가 완화될 경우, 프롭테크 플랫폼을 사용하는 소비자의 체감 변화는 매우 클 것으로 전망됩니다. 기존에는 부동산 앱에서 집을 찾고, 전화로 중개사에 문의하고, 오프라인으로 계약서를 작성하는 방식이었다면, 이제는 검색 → 매칭 → 상담 → 계약 → 등기 → 이전 신고까지 모든 과정을 앱 안에서 처리하는 ‘올인원 부동산 서비스’가 가능해질 수 있습니다.

또한 소비자 입장에서는 다음과 같은 기능 향상을 기대할 수 있습니다.

• 더 정교한 매물 필터링과 AI 추천
• 가짜 매물 자동 제거 및 실거래 기반 검증 기능 강화
• 온라인 전자계약 → 등기 이전 → 전입신고까지 원스톱 처리
• 임대차 계약서 자동 작성 및 보증금 반환 자동화 시스템
• 소비자 맞춤형 대출 추천 및 금융 연동

즉, 중개사가 직접 처리해야 했던 행정 절차가 디지털화되며, 소비자는 시간·비용·노력의 3중 부담을 줄일 수 있게 됩니다.

결국 프롭테크 규제 완화는 단지 산업의 문제가 아니라, 소비자 권리와 주거 안정성까지 확대되는 방향의 변화로 이어지게 되는 것입니다.

5. 글로벌 흐름과 한국의 과제 – 뒤처진 규제, 얼마나 빨리 바꿀 수 있나?

해외에서는 이미 프롭테크가 부동산 시장의 주류로 자리잡고 있습니다.

• 미국의 질로우(Zillow)는 집을 직접 사서 리모델링 후 재판매까지 하는 iBuying 서비스를 전개 중
• 영국의 퍼플브릭스(Purplebricks)는 수수료 없는 중개 서비스로 시장을 혁신
• 중국의 베이커(Beike)는 AI 기반 가격 예측과 영상 상담을 결합한 비대면 중개로 급성장

이러한 글로벌 선도 기업들은 정부의 규제 완화와 기술 혁신이 동시에 이루어진 환경에서 성장해왔습니다. 반면, 한국은 세계 최고의 IT 인프라를 보유하고 있음에도 불구하고, 법령 충돌과 보수적 해석으로 인해 혁신 서비스 출시는 언제나 ‘눈치보기’로 시작해야 했습니다.

공정위가 제도 정비를 예고한 만큼, 2025년 하반기에는 관련 법령 개정안이 본격적으로 논의될 가능성이 높고, 이 과정에서 국토교통부, 법무부, 국세청, 과기정통부 등 다부처 협업이 핵심이 될 것으로 보입니다.

무엇보다 프롭테크 업계와 전통 공인중개업계 간 상생 구조 설계, 소비자 권익 보호를 위한 투명한 책임 구조, IT 플랫폼의 중립성 유지 등이 제도 설계의 주요 기준이 될 것입니다.

결론 – 프롭테크, 이제는 ‘법’이 날개를 달아줄 차례

프롭테크는 기술이 준비됐고, 수요도 존재하며, 시장도 빠르게 성장하고 있는 영역입니다. 다만 지금까지는 법이 이를 막고 있었을 뿐입니다.

공정위가 이번에 제시한 방향은 단순한 규제 완화를 넘어 부동산 산업의 혁신과 소비자 권익 향상을 동시에 달성할 수 있는 ‘게임 체인저’가 될 가능성이 큽니다.

기술은 빠르고, 소비자는 준비됐으며, 시장은 반기고 있습니다. 이제는 정책과 법제도가 이 속도를 따라가야 할 시점입니다.

앞으로 프롭테크 플랫폼이 단순 정보제공 도구가 아닌 주거 전반을 책임지는 디지털 파트너로 진화할 수 있을지, 2025년은 그 전환점이 될 것입니다.