2025년 봄 분양시장, '공급 가뭄' 장기화 가능성 (분양지연,분양가뭄, 금리변수, 공급부족, 집값 상승)

2025년 봄 분양시장, '공급 가뭄' 장기화 가능성 (정치이슈, 분양지연, 공급불안) 관련사진

윤석열 대통령의 파면으로 정치적 불확실성은 다소 해소됐지만, 국내 분양 시장은 여전히 관망세를 이어가고 있다. 특히 2025년 봄 성수기를 앞두고 건설사들이 조기 대선을 이유로 분양 일정을 미루면서 서울과 수도권을 중심으로 '공급 가뭄'이 지속되고 있다. 이 같은 공급 부족이 향후 집값 상승 압력으로 작용할 가능성도 제기된다. 이번 글에서는 분양 일정 지연의 배경과 시장 영향, 그리고 향후 전망을 심층적으로 분석한다.

정치 불확실성 해소에도 분양 지연 지속

윤석열 대통령의 파면이라는 대형 정치 이슈로 인한 충격은 부동산 시장 전반에 상당한 영향을 미쳤다. 특히 매매 시장의 관망 심리와 함께 분양 시장에도 직접적인 여파가 미치고 있다. 일반적으로 대통령 탄핵이나 조기 대선은 주택 수요자들에게는 심리적 부담을 주며, 건설사 입장에서도 예측 가능한 정책 환경이 아닌 시기에는 리스크를 감수하기보다는 일정을 조정하는 선택을 하게 된다. 실제로 3월 한 달 동안 예정됐던 분양 물량은 2만4880가구였지만 실제 분양된 가구는 9699가구에 그쳐 실적률은 39%에 불과했다.

정치 이벤트가 부동산 시장에 영향을 미친 사례는 이번이 처음이 아니다. 2017년 박근혜 전 대통령 탄핵 당시에도 조기 대선 전까지 분양이 위축됐고, 이후 하반기에야 분양 물량이 집중되며 시장이 활기를 되찾았다. 이번 역시 6월 조기 대선 일정이 확정되면서 4~5월 동안 공급은 매우 제한될 것으로 전망된다. 건설사들은 불확실성이 해소되는 하반기까지 기다리며 마케팅 효율성과 청약 수요를 극대화할 전략을 세우는 분위기다.

서울 분양 가뭄, '심각한 수준'

이번 분양시장 침체에서 가장 큰 타격을 받고 있는 지역은 단연 서울이다. 통상적으로 분양 최대 성수기로 꼽히는 3~5월 기간임에도 불구하고, 서울에서는 1분기 동안 분양이 진행된 단지는 단 하나뿐이었다. 서초구 방배동의 '래미안 원페를라' 외에는 사실상 공급이 멈춘 상태다. 더욱이 4월에 예정되어 있던 구로구 '고척 힐스테이트 푸르지오', 성북구 동선동4가, 강남구 역삼동 '자이더캐럿 141' 등의 분양 일정이 잇따라 연기되며 서울의 공급 공백은 더욱 심화되고 있다.

서울은 수요 대비 공급이 항상 부족한 구조를 갖고 있기 때문에 이 같은 분양 가뭄은 단기적으로 가격 변동성에 큰 영향을 줄 수 있다. 건설사들이 선거 기간을 꺼리는 이유는 단순한 리스크 회피가 아닌, 마케팅 효과가 극단적으로 낮아지는 현실적인 문제가 있기 때문이다. 선거철에는 인쇄 및 광고 등 홍보 수단이 제한되고 비용도 증가한다. 이는 일반 소비자들의 관심이 정치에 쏠리기 때문에 청약 홍보가 소외되는 결과를 낳는다. 이러한 현실적 요소가 결합되어 서울 분양시장은 더욱 침체된 흐름을 보이고 있다.

정책 불확실성과 금리 변수, 분양시장 회복 시점은?

전문가들은 이번 분양시장 위축이 단기적인 현상에 그치지 않을 수 있다고 보고 있다. 신한투자증권의 양지영 수석은 "대선 이후에도 정책 방향이 명확하지 않으면 분양시장 위축은 장기화될 수 있다"고 분석했다. 특히 금리 인하 시점이 불투명하고, 여름철 전통적인 비수기까지 겹치면 9월 이후에야 분양시장이 본격적으로 회복세를 보일 가능성이 높다고 전망된다.

그럼에도 불구하고, 현재의 분양 가뭄이 장기화될 경우 공급 불균형이 심화되면서 주택 가격 상승의 직접적인 원인이 될 수 있다는 우려도 나온다. 특히 서울과 수도권을 중심으로 공급이 끊기다시피 한 상황에서는 실수요자의 청약 대기 수요가 누적되며 향후 분양 재개 시 폭발적인 경쟁률과 함께 고분양가 형성 가능성이 있다. 정부가 어느 당으로 바뀌든 정책의 기조가 바뀌는 데는 시차가 존재하기 때문에, 이 기간 동안 시장은 수급 불균형에 시달릴 수밖에 없다.

공급 부족이 불러올 집값 상승 압력

공급이 줄어들면 가장 먼저 시장에 나타나는 반응은 가격 상승이다. 특히 서울과 같은 수요 초과 지역에서는 분양 가뭄이 몇 달만 지속돼도 시장 전반에 긴장감을 불러온다. 이미 2024년 말부터 서울 아파트 실거래가가 반등 조짐을 보이고 있는 가운데, 이번 공급 절벽은 상승 압력을 더욱 자극할 수 있다.

지난해부터 이어진 공급 부족은 여러 차례 경고되었지만, 정치 이벤트와 대출 규제, 금리 불안, 각종 세제 이슈로 인해 지속적으로 분양이 지연돼왔다. 2025년 상반기에도 이러한 기조가 이어지면 하반기에는 본격적인 주택가격 상승 흐름이 나타날 수 있다. 수요는 존재하지만 공급이 멈춰있는 상황에서 매도자 우위 시장이 형성되며, 특히 신축 아파트의 희소성이 커지고 있다는 점이 가격 상승의 불씨가 될 수 있다.

결론: 분양 가뭄, 하반기 공급 폭증과 가격 상승의 전조?

2025년 상반기 분양 시장은 대통령 탄핵이라는 정치적 사건을 겪으며 공급 측면에서 극심한 위축을 보이고 있다. 서울을 중심으로 분양 일정이 연기되면서 수급 불균형이 심화되고 있으며, 이는 향후 부동산 가격 상승 압력으로 이어질 수 있는 중요한 전조 현상이다. 조기 대선 이후 새 정부가 어떤 방향의 부동산 정책을 펼칠지에 따라 시장의 반응은 달라지겠지만, 당분간은 관망세가 이어질 가능성이 높다. 건설사와 수요자 모두가 '하반기'를 기다리고 있는 지금, 단기적 침체 뒤에 오는 반등 신호에 주목할 필요가 있다.