손자에게 부동산 증여 시 꼭 알아야 할 절세 전략과 법적 유의사항 (2025년 최신)

조부모가 손자에게 부동산을 증여하는 사례가 점차 늘고 있습니다. 하지만 직계비속에게 증여할 때보다 세금이 높고, 예상치 못한 세무 리스크가 발생할 수 있습니다. 이번 글에서는 손자에게 부동산을 증여할 때의 증여세 구조, 절세 방법, 그리고 조심해야 할 법적 쟁점들을 2025년 기준으로 정리합니다.

1. 손자에게 증여할 때, 부모에게 줄 때보다 세금이 더 나온다?

손자에게 부동산을 증여할 경우, 가장 먼저 떠오르는 질문은 "부모에게 줄 때보다 세금이 더 나올까?"입니다. 답은 "그렇다"입니다. 세법상 조부모에서 손자녀로 바로 증여할 경우, 세금이 더 무겁게 부과될 수 있습니다. 그 이유는 ‘세대 생략 증여’라는 개념 때문입니다. 세대생략 증여란 말 그대로, 중간 세대(부모)를 건너뛰고 바로 다음 세대(손자)에게 재산을 이전하는 경우로, 이런 경우 증여세가 30% 추가 할증됩니다.

예를 들어 5억 원 상당의 부동산을 성인 자녀에게 증여하면 일반 증여세율이 적용됩니다. 하지만 동일한 금액을 손자에게 증여하면, 산출세액의 30%를 더 내야 하는 것입니다. 이를 ‘세대생략 할증세’라고 부릅니다. 이처럼 손자에게 직접 증여할 경우, 재산 규모에 따라 수천만 원에서 억 단위의 세금 차이가 발생할 수 있으므로, 신중한 판단이 필요합니다.

단, 예외적으로 손자의 부모가 사망한 경우에는 세대생략 할증세가 면제됩니다. 또한 손자가 미성년자인 경우, 추가로 고려할 세금 공제 한도나 필요 비용에 대한 세무 상담도 필요합니다. 따라서 단순히 “손자가 어려우니 바로 주자”는 식의 결정은 위험할 수 있으며, 증여를 몇 단계로 나눠서 진행하는 것도 하나의 절세 전략이 될 수 있습니다.

2. 손자 증여 시 취득세와 증여세, 어떻게 계산될까?

손자에게 부동산을 줄 경우, 생각보다 많은 세금이 동시에 발생합니다. 대표적인 것이 취득세와 증여세입니다. 먼저 증여세는 재산가액에서 공제를 제한 금액에 대해 누진세율(10~50%)을 적용하며, 앞서 설명한 ‘세대생략 할증세’가 더해집니다. 성인 손자의 경우 10년간 비과세 한도는 5,000만 원이며, 초과분에 대해 세금이 부과됩니다.

반면, 취득세는 증여를 받는 사람이 부담하게 되며, 일반적인 부동산 거래보다 높은 세율이 적용됩니다. 부동산 증여 시 취득세는 주택의 경우 3.5%, 그 외는 4%이며, 여기에 농어촌특별세(0.35%)가 붙습니다. 따라서 공시가격 기준 3억 원짜리 아파트를 손자에게 증여한다면, 증여세는 물론이고 1,000만 원 이상의 취득세도 발생하게 됩니다.

또한 최근에는 증여 시점에 따른 공시가격 현실화, 재산가액 평가 방식 변경 등으로 인해 실제 세금 부담이 증가하는 추세입니다. 특히 주택은 1세대 1주택 비과세 요건과 별개로 증여 시 별도로 과세되기 때문에, 단순히 “내 집을 손자에게 물려준다”는 생각만으로 접근해서는 안 됩니다. 부동산 세금은 단순 계산 이상으로 복잡하기 때문에, 반드시 전문가 상담을 병행하는 것이 좋습니다.

3. 절세 전략과 시나리오별 계획 – 바로 주지 말고 ‘단계적 증여’ 고려하기

세금 부담을 줄이기 위한 현실적인 절세 전략으로는 ‘단계적 증여’가 있습니다. 손자에게 직접 부동산을 증여하면 앞서 언급한 세대생략 할증세를 피할 수 없습니다. 하지만 부모(즉 자녀)에게 먼저 증여하고, 몇 년 후 손자에게 증여하면 이 할증세를 피할 수 있습니다. 물론 이 경우 2번의 증여세가 발생하지만, 각 단계마다 공제를 적용받고 할증세를 피하면 전체적으로 더 유리할 수 있습니다.

또한 부동산이 아닌 현금 또는 저가 부동산을 먼저 증여한 뒤, 손자가 나중에 본인 명의로 부동산을 매입하도록 설계하는 방식도 있습니다. 이때 손자의 소득 여부, 대출 가능 여부 등을 고려해야 하며, 자금 출처 조사에 대비한 철저한 증빙이 필요합니다.

최근에는 자녀 명의로 임대 부동산을 증여하고, 손자에게 임대수익을 증여하는 방식으로 재산 이전과 소득 분산을 함께 실현하려는 움직임도 늘고 있습니다. 단, 이 경우에도 세무당국의 사후검증이 강화되고 있어, 세무사 또는 변호사와의 사전 상담은 필수입니다.

결론 – 손자에게 부동산을 줄 땐, 빠르게 말고 똑똑하게

2025년 현재 손자에게 부동산을 증여하는 것은 단순한 증여가 아닌, 복잡한 세무 전략이 필요한 행위입니다. 세대생략 할증세, 증여세·취득세 부담, 자금출처 조사 등 고려해야 할 요소가 많고, 잘못 접근하면 기대한 것보다 훨씬 많은 세금을 부담하게 될 수 있습니다.

하지만 제대로 된 설계를 통해 절세할 수 있는 방법도 존재합니다. 부모를 거쳐 증여하거나, 시점을 분산해 공제를 적용하는 등의 전략을 활용하면 세금을 줄이고 안전하게 재산을 이전할 수 있습니다. 부동산 증여는 "누구에게", "언제", "어떻게" 주느냐에 따라 세금이 달라지는 법입니다. 손자에게 집을 주고 싶다면, 한 발 더 멀리 보고 전략적으로 접근하세요.