부동산의 개념과 분류

Part01. 부동산학 총록

  chapter 01. 부동산의 개념과 분류

  chapter 02. 부동산의 특성 및 속성

 

chapter  01. 부동산의 개념과 분류

   01 부동산의 개념

 

1. 복합개념의 부동산 - 부동산의 복합개념

 (1) 복합개념의 부동산이란 부동산을 특정 한 가지 측면만이 아니라 법률, 경제, 기술적(물리적) 세 가지 측면을 종합적으로 이해(인식)하려는 사고원리를 말한다.

 (2) 부동산학에서는 부동산의 개념과 그 범위를 복합개념(종합적 개념)으로 분류하고 체계화하여 설명하는 것이 일반적이다. 즉, 법률적 측면에서의 부동산, 경제적 측면에서의 부동산, 기술적(물리적) 측면에서의 부동산으로 분류한다.

 

복합개념의 부동산

 

부동산 - 유형적 측면 - 기술적 측면(물리적 측면) - 지세,지반,구조,설계 - 기술적 개념

            - 무형적 측면 - 경제적 측면 - 가격,수익 - 경제적 개념

                                  └ 법률적 측면 - 권리관계, 법적 규제 - 법률적 개념 

 

* 보충_복합부동산

  - 복합부동산이란 토지와 건물이 결합되어 일체로 이용되고 있는 경우의 부동산을 말한다(예.단독주택,아파트 등). 이는 대지 따로 건물 따로 거래하지 않고 감정평가를 하지도 않으며, 하나로(통) 거래하고 일괄하여 그 가치를 평가한다. 즉, 법적으로는 토지와 건물을 독립된 물건으로 보고 있지만 실제 부동산활동(예. 거래, 평가 등)시에는 토지와 건물 등이 하나의 결합된 상태로 취급하는 부동산을 말한다.

 - '복합개념의 부동산'과 동일한 개념이 아니므로 용어 사용에 유의할 필요가 있다. 물론 '복합개념의 부동산' 은 복합 부동산에도 적용할 수 있다.

 

 

2. 법률적 개념(제도적 측면)의 부동산

 (1) 협의의 부동산

  협의의 부동산이란 "민법"에서 정의한 개념으로 "민법 제 99조" 에서는 부동산을 '토지 및 그 정착물' 이라고 규정하고 있으며, "부동산 이외의 물건은 동산이다."라고 하여 부동산과 동산을 구분하고 있다.

 

   1)토지 : 지표의 일부를 일정범위로 구획, 구분하여 그 구분된 개별토지 하나하나를 '1필'의 토지라 하며, 1필지마다 지번을 붙여 토지등기부에 기재한다.

   2) 정착물 *중요

    ㄱ) 토지에 계속적, 항구적으로 부착된 상태로 사용되는 것이 사회통념상으로 인정되는 물건을 말한다.

    ㄴ) 초지정착물에는 등기된 건물, 등기된 입목처럼 토지와 별개인 독립된 정착물이 있고 교량, 돌담, 도로의
          포장 등 토지의 일부인 정착물도 있다.

    ㄷ) 반면에 가식 중의 수목, 경작수확물(예.벼 등) 처럼 토지에 계속 부착된 상태가 아니고, 이동이 가능한 물건은

          부동산정착물로 판단하지 않는다.

   3) 건축물의 설비(fixture)를 부동산정착물로 판단하는 기준 : 건축물의 설비는 원래 동산이지만,
       건물에 부착하여 부동산 정착물로 판단하는 경우도 있다.

    ㄱ) 물건이 부동산에 부착된 방법에 따른 구분 : 부착된 설비(물건)를 건물로부터 물리적, 기능적으로 둘 다 훼손 없이

       제거할 수 있으면 해당 설비는 부동산정착물이 아닌 동산으로 보지만, 그 설비를 제거할 경우 건물에 물리적,

       기능적으로 둘 중 하나라도 손상이 발생하면 해당 설비는 부동산 정착물로 취급한다(예. 수도배관,전기배선 등을

       건물로부터 물리적 훼손 없이 제거할 수 있어도 건물의 기능이나 효용이 감소하면 해당 설비는

       부동산의 정착물(일부) 로 취급한다.)

    ㄴ) 거래당사자간의 관계에 따른 구분 : 임대인이 설치한 것은 부동산정착물로 취급하지만, 임차인의 편의에 의해

       설치한 것(거래,농업,가사정착물)은 부동산정착물로 취급하지 않는다.

 

 (2) 광의의 부동산

   1) 광의의 부동산은 협의의 부동산에 준부동산[의제부동산]을 포함하는 개념이다.

   2) 준부동산

    ㄱ) 준부동산은 물권변동을 등기나 등록의 수단으로 하는 동산이나 동산과 부동산의 결합물을 말한다.

    ㄴ) 종류 : 자동차, 항공기, 건설기계, 선박(20t 이상), 입목, 공장재단, 광업재단 등

    ㄷ) 준부동산은 "민법"상 부동산은 아니지만 부동산처럼 등기,등록의 방법으로 공시하여 부동산에 준하여

         취급하는 것으로 부동산학의 연구대상이 되며 부동산 활동의 대상이 된다.

 

3. 경제적 개념의 부동산

 

부동산을 생산,소비,교환,분배,투자 등의 관점에서 인삭하는 것으로 부동산의 경제적 개념은 법률적 개념과 함께 부동산의 무형적 측면을 이해하는 데 도움을 준다. 즉, 부동산을 자산,자본,생산요서,소비재,상품 등으로 취급하는 것으로, 부동산학에서는 주로 이러한 경제적 개념으로 부동산에 접근하게 된다.

 (1) 자산(asset)

   부동산은 소유자의 자산이며, 재산이다. 부동산(실물자산)을 투자 대상이나 재테크수단으로 인식하고,
   임대료수입(소득이득)이나 매각차익(자본이득)을 획득하기 위하여 매입한 부동산은 '자산'의 성격이 있다.

   즉,주식이나 채권처럼 부동산도 투자수단(투자자산)이 될 수 있다는 것이다.

 (2) 자본(capital)

    자본이란 사업의 밑천을 말하는 것이므로, 아파트 등 최종재화를 생산하기 위하여 중간재로서 투입되는 토지는

    자본의 개념이 된다. 즉, 아파트를 건축하기 위하여 매입한 택지는 자산이 아닌 '자본'의 개념이다.

 (3) 생산요소(생산재)

   1) 재화를 생산하기 위하여 필요한 여러 가지 요소로 토지, 자본, 노동, 경영을 말한다.

   2) 토지 외의 다른 생산요소는 더 많은 수익을 얻기 위해서 다른 곳으로 이동이 가능하므로

       능동적 생산요소라고 하고, 이와 달리 토지는 부동성 때문에 이동이 불가능하므로 수동적 생산요소라고 한다.

   3) 생산요소를 타인으로부터 빌려 사용하게 되면 일정한 대가를 지불하여야 한다.

       이때 토지의 사용대가는 지대, 자본의 사용대가는 이자, 노동의 사용대가는 임금, 경영의 사용대가는 이윤이라고 한다.

 (4) 소비재

   1) 인간의 욕구(효용,편익)를 충족시키기 위하여 가격을 지불하고 소비하는 재화를 말한다. 임대주택에 거주하면서

       임대료를 지불하거나 유료주차장을 이용하는 것은 부동산을 소비의 대상으로 바라본 개념이다.

   2) 쾌적하고 안정적인 주거생활을 위하여 주택을 구입하였다면 그 주택은 소비재의 개념이고,

       주택가격 상승에 대한 기대감으로 주택을 구입하였다면 그 주택은 자산의 개념인 것이다.

   3) 즉, 주택(부동산)이라는 재화는 일반재화와 달리 소비재의 성격은 물론 자산의 성격도 혼재되어 있다.

       주택을 구입할 때 현실적으로 의사결정이 어려운 것도 이 때문이다.

 (5) 상품

   1) 상품이란 공급자나 생산자가 공급하거나 판매함으로써 교환의 대상이 되는 유,무형의 재화를 말한다.

   2) 한국토지주택공사가 택지를 개발하여 민간주체에게 공급하였다면 택지는 공급자의 이윤창출을 목적으로

       판매되는 상품이 된다. 주택건설업자가 건설하여 분양하는 아파트도 이윤창출을 위한 상품의 개념이다.

 

4. 기술적(물리적) 개념의 부동산

 부동산의 기술적 개념은 부동산의 자연적 특성을 설명하는 데 중요한 역할을 하고, 부동산활동의 대상인 유형적 측면의 부동산을 이해하는데 도움을 준다. 한편, 기술적 측면에서는 부동산을 자연,공간,위치,환경으로 구분하는 전통적인 방법이 있다.