토지이용활동상의 토지용어

감정평가상 토지의 용도별 분류 - 실제이용을 기준으로 분류

토지 - 택지 지역 - 주택(주거지역)

                           - 상업지역

                           - 공업지역

        - 농지 지역 - 전지지역

                           - 답지지역

                           - 과수원지역

        - 임지 지역 - 신탄림 지역 (* 땔감이나 숯을 생산하기 위하여 조성된 산림을 말함)

                           - 용재림 지역 (* 주로 건축재 등의 용도로 이용하기 위하여 조성된 산림을 말함)

 

1. 후보지와 이행지

 부동산감정평가에 활용되는 것으로 용도가 전환되고 있는, 그 용도가 변경 중에 있는 토지를 말한다. 이는 토지의 '용도의 전환'으로 이해할 수 있다.

  (1) 후보지

    1) 택지 지역, 농지 지역, 임지 지역 상호간에, 즉 용도적 지역 상호간에 다른 지역으로 그 용도가 전환, 변경되고 있는 지역의 토지를 말한다.

    2) 임지지역이 농지지역으로 변경 중에 있거나 농지지역이 택지지역으로 그 용도가 변경되고 잇는 토지를 후보지라고 한다 (예. 농지지역이 택지지역으로 그 용도가 변경되고 있는 지역의 토지 -> 택지후보지).

 

  (2) 이행지

    1) 택지지역, 농지지역, 임지지역 내에서, 즉 용도적 지역 내에서 그 용도가 이행,변경 중에 있는 토지를 말한다.

    2) 택지지역 내의 공업지역이 상업지역으로 변경 중에 있거나 농지지역 내의 과수원지역이 전지지역으로 그 용도가 변경되고 잇는 토지를 이행지라고 한다.

 

2. 택지와 부지

  (1) 택지

    감정평가상의 용어로서 주거용,상업용,공업용 등으로 현재 이용중이거나 이용,건축이 가능한 토지를 말한다.

  (2) 부지

    택지는 건축용지만을 의미하지만 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 토지(바닥토지)로, 건축이 가능한 택지 이외에 도로부지, 한천부지, 철도부지 등 건축이 불가능한 토지를 포괄하는 용어이다. 따라서 부지는 '모든 땅'을 뜻한다고 할 수 있다.

 

3. 나지와 건부지

  (1) 나지

    1) 택지의 지상에 건축물이 없는 토지로서, 농지는 나지에 해당하지 않는다. '토지보상평가지침'에서 '나지'라 함은 토지에 건물 및 기타 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용,수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다.

    2) 일상생활에서 많이 사용되는 '나대지' 는 나지 중에서 지목이 '대'인 토지를 말한다.

  (2) 건부지

    1) 건물이 들어서 있는(건축물의 용도로 제공되는) 부지로서, 나지에 비하여 그 용도가 다양하지 못하여 활용도가 떨어지므로 일반적으로 나지보다 건부지의 가치가 낮게 평가된다 [건부감가].

    2) 나지는 건부지보다 그 용도가 다양하여 활용도가 높게 인정되므로 시장성이 높은 편이다. 따라서 나지는 건부지에 비하여 여러용도 중에서 최고,최선의 방법인 최유효이용이 가능하므로 나지가격이 건부지가격보다 높게 평가된다. 이와는 달리 건부지는 지상의 건축물이 최유효이용상태가 아닐 경우 감가가 발생할 수 있다.

    3) 단, 개발이 제한된 구역 내에서는 나지가 건부지보다 그 효용성이 떨어지므로 오히려 건부지가격이 높게 평가되는 건부증가 현상이 나타나기도 한다.

 

4. 필지와 획지

  (1) 필지

     "공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률" 상의 용어로서, 토지소유권을 구분하기 위하여 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말하며, "부동산등기법"에서는 이를 등기단위라 한다. 즉, 필지는 토지소유권이 미치는 범위와 한계를 표시하여 권리관계를 명시하는 토지용어이다.

  (2) 획지

    감정평가에 활용하기 위하여, 토지이용을 상정하여 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로, 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다. 토지의 등록단위인 필지와는 달리 획지는 부동산활동이나 부동산현상의 한 단위이다.

  (3) 필지와 획지의 구성관게

    필지는 법률적 개념이고 획지는 경제적 개념으로, 1필지가 1획지로 구성되는 경우도 있고 1필지가 여러 개의 획지로 구성될 수도 있으며 여러 개의 필지가 1획지로 구성될 수도 있다.