부동산의 특성 및 속성

Chapter2. 부동산의 특성 및 속성

 

부동산의 특성 중 토지의 특성

 (1) 자연적 특성

   1) 부동성(위치의 고정성)

   2) 부증성(비생산성)

   3) 영속성(비소모성)

   4) 개별성 (비동질성)

   5) 인접성(연결성)

 

1. 토지의 특성

  (1) 토지의 자연적 특성

   토지의 자연적 특성은 물리적 특성이라고도 하며, 토지가 처음부터 지닌 근본적,선천적이고 본질적이며, 그 성질이 변하지 않아 불변적인 특성이라 한다.

     1) 부동성

        [1] 토지의 물리적인 위치는 인간의 힘으로 이동시킬 수 없음을 말하는 것으로 위치의 고정성, 비이동성이라고도 한다. 모든 부동산활동은 부동성을 전제로 하여 전개된다.

        [2] 부동성으로 인해 발생하는 현상

           ㄱ) 부동성은 부동산과 동산을 구별하는 근거가 되며, 그에 따라 부동산의 공시방법을 등기로 함으로써 일반재화와는 그 차이가 있다.

           ㄴ) 중개, 입지선정, 감정평가 등 부동산활동이 임장활동, 정보활동화 된다.

           ㄷ) 부동산활동 및 부동산현상이 지역별로 각각 다르게 나타난다.

           ㄹ) 부동산시장을 지역시장, 국지적 시장이 되게 하므로 지역시장별로 수급불균형의 문제가 발생한다.

 

     2) 부지성

        [1] 토지는 자연적, 원시적으로 주어지는 재화이지 생산되는 재화가 아니다. 즉, 토지는 생산비를 투입하여도 물리적인 절대량을 늘릴 수 없다는 것이며, 일반재화와 달리 생산이 불가능하다는 것이다. 이를 비생산성, 면적의 유한성, 수량의 고정성이라고도 한다.

        [2] 한편 공유수면 매립이나 간척지의 개발은 토지이용의 용도전환 측면(경제적 공급)에서 파악하는 것으로서, 결코 물리적인 공급의 증가를 의미하는 것은 아니기 때문에 이러한 것이 부증성의 예외라고 할 수는 없다.

        [3] 부증성으로 인하여 발생하는 현상

           ㄱ) 토지에는 원칙적으로 생산비의 법칙이 적용되지 않는다.

           ㄴ) 지가 상승의 근본적인 원인으로 작용하면서 토지의 희소성을 증가시킨다.

           ㄷ) 외곽지역보다 도심지역에서의 집약적 토지이용을 필연화 시킨다.

           ㄹ)  사회성,공공성이 높게 강조되어 토지시장에 법적 규제의 필요성을 제기한다.

 

     3) 영속성

        [1] 토지는 사용에 의하여 소모되거나 마멸되지 않아 공간으로서의 토지는 영원히 존속한다는 것으로 비소멸성, 비소모성, 불변성이라고도 한다. 

        [2] 즉, 토지에는 물리적 감가가 발생하지 않고, 다만, 해당 토지가 주변환경과 어울리지 못할 경우에는 위치의 고정성(비이동성)이 있어서 경제적 감가는 발생할 수 있다.

        [3] 영속성으로 인하여 발생하는 현상

           ㄱ) 토지에 물리적 감가상각이론의 적용을 배제시킨다.

           ㄴ) 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.

           ㄷ) 사용(이용)이익과 소유이익을 분리하여 타인이 대가를 지불하고 이용하게 하는 임대차시장을 형성하게 한다.

           ㄹ)  건물의 내구성과 더불어 자산가치의 보존력을 높여서 투자재로서의 선호도를 가지게 한다.

 

     4) 개별성

        [1] 물리적으로 완전히 동일한 토지는 존재하지 않는다는 것으로 이질성,비대체성,비동질성이라고도 하며, 물리적인 측면에서 토지를 다른 토지와 대체할 수 없게 하는 특성이다. 단, 토지에는 인접성과 용도의 다양성이 있어 그 용도적인 대체는 가능하다.

        [2] 개별성으로 인하여 발생하는 현상

           ㄱ) 개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용할 수 있다.

           ㄴ) 물리적으로 동질적이라 하여도 그 부동산의 경제적,법적 성격이 달라지면 부동산가격 또한 달라지므로, 부동산에는 동일한 재화가 존재하지 않는다.

           ㄷ) 동일한 물건이 존재하지 않으므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않는다.

 

     5) 연결성(인접성)

        [1] 지표의 일부인 토지는 물리적으로 다른 토지와 연결되어 있다는 것으로, 인접한 토지와 상호 연관성이 있다는 것이다.

        [2] 인접성으로 인하여 발생하는 현상

           ㄱ) 특정 토지의 이용과 개발은 인근 주변토지에 영향을 주기 때문에 부동성과 함께 정(+)의 외부효과 및 부(-)의 외부효과를 설명해주는 근거가 된다.

           ㄴ) 주거지 부근에 근린공원이나 학군 등의 형성은 긍정적 시설 개발유치(PIMFY)현상으로 나타나며, 쓰레기소각장 등의 유해시설 설치는 부정적 시설 개발기피(NIMBY)현상으로 나타난다.

           ㄷ) 토지는 개별성이 있어 물리적인 대체는 불가능하지만, 용도면에서는 대체이용을 가능하게 한다.

 

  (2) 토지의 인문적 특성

   인문적 특성은 인간이 토지를 대상으로 갖가지 행위를 할 때 인간과 토지의 관계에서 발생하는 특성으로, 자연적 특성과는 달리 인간의 부동산활동에 따라 그 성질이 가변적이다.

 

     1) 용도의 다양성

        [1] 일반재화와 달리 토지는 여러 가지 용도로 이용될 수 있다는 것으로, 변용성 또는 다용도성이라고도 한다.

        [2] 용도의 다양성으로 인하여 발생하는 현상

           ㄱ) 용도의 다양성은 최유효이용의 판단(성립)근거가 된다.

           ㄴ) 후보지, 이행지의 경우처럼 토지의 전환과 이행을 통하여 경제적, 용도적 공급을 가능하게 한다.

           ㄷ) 용도에 따라 가치가 달라지는 가치다원설을 성립하게 한다.

 

     2) 병합, 분할의 가능성

        [1] 토지는 이용목적에 따라 그 면적을 법이 허용하는 범위 내에서 분할하거나 병합하여 사용할수 있다는 것으로, 분합성이라고도 한다.

        [2] 병합, 분할의 가능성으로 인하여 발생하는 현상

           ㄱ) 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지게 한다.

           ㄴ) 합병 증,감가 , 분할 증,감가를 발생시킨다.

 

     3) 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성

       토지는 부동성으로 인하여 물리적(절대적) 위치는 변하지 않지만, 토지에 관한 사회적 환경(예> 학군,공원,인구의 변화 등), 경제적 환경(예> 교통체계, 이자율, 경제상황의 변화 등)에 따라 토지의 상대적 위치가 달라지고 이에 따라 토지의 가치가 변할 수 있다.