악성 미분양 11년만에 최대치… 수도권과 지방, 양극화 심화되나?

악성 미분양 11년만에 최대치… 수도권과 지방, 양극화 심화되나 관련사진

2025년 2월, 국내 부동산 시장은 명확한 양극화 흐름 속에 있습니다. 준공 후에도 팔리지 않는 '악성 미분양'이 전국적으로 2만 3000 가구를 넘어서며 11년 4개월 만에 최대치를 기록한 반면, 서울을 중심으로 한 수도권 시장은 거래량이 뚜렷하게 회복되고 있습니다. 특히 2월 봄 이사철, 토지거래허가구역 해제, 금리 인하 기대감이 복합적으로 작용하며 서울 아파트 거래량은 전월 대비 47%가량 급증했습니다. 이처럼 수도권의 거래 회복과 지방의 침체가 동시에 나타나는 가운데, 부동산 시장은 지금 ‘회복’과 ‘위기’라는 두 갈래 길목에 서 있습니다.

1. 악성 미분양 11년 만에 최대… 건설사 유동성 빨간불

국토교통부에 따르면, 2025년 2월 기준 전국 준공 후 미분양 주택 수는 2만3000여 건으로, 이는 2013년 10월 이후 최고치를 경신한 수치입니다. 준공 후에도 분양되지 않은 ‘준공 후 미분양’은 통상적으로 ‘악성 미분양’으로 불리며, 주택 시장의 수요 부족과 건설사 유동성 위기를 보여주는 대표적인 지표입니다.

이와 같은 악성 미분양 증가는 지방을 중심으로 급격히 나타나고 있으며, 특히 인구 감소와 전반적인 지역 경기 침체가 맞물린 일부 지방 중소도시에서는 분양조차 시도하지 못하는 현장이 늘고 있습니다. 중견 건설사들의 경우 금융권 대출 만기와 프로젝트파이낸싱(PF) 문제로 인해 자금 경색을 겪고 있으며, 미분양 해소 실패 시 부도 위험까지 가중될 수 있는 상황입니다.

이에 따라 한국토지주택공사(LH)는 지난달 3000가구 규모의 미분양 주택 매입을 공고하며 시장 안정화에 나섰습니다. 하지만 이 역시 미봉책에 불과하다는 지적이 나오고 있습니다. LH의 매입 대상은 일정 요건을 갖춘 단지로 한정돼 있으며, 다수의 고급형 또는 입지 조건이 열악한 물량은 여전히 매입 대상에서 제외됩니다. 이에 따라 실질적인 미분양 해소로는 이어지지 않고, 지방 주택시장에 대한 불신만 심화되고 있는 것이 현실입니다.

2. 반등 조짐 보이는 수도권… 금리와 규제 완화 기대

지방과 달리 서울을 포함한 수도권 부동산 시장은 점진적인 회복세를 보이고 있습니다. 2025년 2월 서울 아파트 거래량은 1월 대비 약 47% 증가한 것으로 집계되었으며, 이는 봄 이사철 특수와 함께 몇 가지 복합적인 요인이 맞물려 발생한 현상입니다. 특히 금리 인하 기대감이 투자심리에 긍정적인 영향을 미쳤으며, 정부의 규제 완화 정책이 점차 시장에 반영되고 있는 것으로 분석됩니다.

서울 강남 3구와 용산구 일부 지역에서는 토지거래허가구역 해제가 단행되며 시장 심리를 자극했습니다. 이로 인해 투자 수요가 다시 유입되고 있으며, 계약이 만료된 실수요자 중심의 거래도 증가하고 있습니다. 또한 분양가 상한제가 일부 해제된 영향으로 공급이 예고되면서, ‘지금 아니면 더 비싸진다’는 심리가 작동하고 있다는 해석도 나옵니다.

하지만 수도권 역시 모든 지역이 회복세에 있는 것은 아닙니다. 인천, 경기 외곽 일부 지역에서는 여전히 거래 절벽 현상이 지속되고 있으며, 지방과 마찬가지로 미분양 물량이 늘고 있는 경우도 존재합니다. 결국 회복은 ‘서울 중심’으로만 이뤄지고 있어, 수도권 내에서도 양극화가 심화되는 모습입니다.

3. 정책의 딜레마: 지방 시장 살리기 vs 수도권 과열 방지

현시점에서 정부의 정책 방향은 두 가지 상반된 과제를 동시에 해결해야 하는 딜레마에 놓여 있습니다. 한편으로는 지방의 악성 미분양을 해소해야 하며, 다른 한편으로는 수도권, 특히 서울의 가격 급등을 억제해야 합니다. 하지만 이 두 가지 문제는 상호 충돌할 수밖에 없습니다. 예를 들어 금리 인하 또는 대출 규제 완화는 지방 주택시장엔 도움을 줄 수 있지만, 서울에서는 투자 과열을 다시 유발할 수 있습니다.

이에 따라 정부는 미분양 관리지역 제도를 확대하고, LH 매입 물량을 늘리는 방식으로 지방 시장 안정화를 시도하고 있습니다. 또한 1기 신도시 특별법 등 중장기 공급 계획을 발표하며 시장에 일종의 신호를 주고자 하고 있습니다. 하지만 전문가들은 이 같은 정책이 ‘단기 해법’이 되기 어렵다고 지적합니다. 실수요가 존재하지 않는 지역에 공급을 지속하거나, 미분양 리스크가 큰 지역에 투자 자금을 유도하는 것은 장기적으로 더 큰 부작용을 초래할 수 있다는 것입니다.

궁극적으로는 지역 간 인프라 격차와 인구 유출 문제를 해결하지 않고는 지방 미분양 문제도, 수도권 과열 문제도 해결될 수 없습니다. 주거 수요는 일자리와 교육, 교통 등 삶의 질과 밀접하게 연관되어 있기 때문입니다. 이에 따라 지방 균형발전을 위한 근본적인 정책 변화가 요구되는 시점입니다.

4. 결론: 양극화 심화 속 신중한 접근 필요

2025년 초 부동산 시장은 극명한 양극화 흐름을 보여주고 있습니다. 악성 미분양은 11년여 만에 최고치를 기록하며 지방 주택시장의 위험 신호를 알리고 있는 반면, 서울을 중심으로는 규제 완화와 금리 기대감에 힘입어 거래량이 크게 증가하고 있습니다.

이 같은 흐름 속에서 정부의 정책은 보다 세밀한 타겟팅이 필요하며, 수도권과 지방의 상황을 동일한 기준으로 대응하기보다는 지역 맞춤형 전략을 수립해야 합니다. 미분양 물량 해소는 단기적 매입이나 규제 완화에 그쳐서는 안 되며, 중장기적인 수요 기반 마련이 병행되어야 할 것입니다. 또한 시장 회복세가 나타나는 수도권에 대해서는 과열 조짐을 미리 차단할 수 있는 예방적 조치가 함께 마련되어야 합니다.

결국 지금은 과도기적인 시점이며, 신중하고 균형 잡힌 접근이 어느 때보다 중요한 시점입니다. 투자자와 실수요자 모두 시장 흐름을 정확히 읽고, 지역별 리스크를 면밀히 검토해야 할 때입니다.