잠삼대청 거래량 3.6배 폭증… 토지거래허가 해제가 부른 강남권의 반등 시그널

잠삼대청 거래량 3.6배 폭증… 토지거래허가 해제가 부른 강남권의 반등 시그널 관련사진

2025년 초, 서울 강남권 부동산 시장은 단기간 내 예상치 못한 급등세를 경험했다. 중심에는 ‘잠삼대청’이라 불리는 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동이 있다. 이 지역은 지난 2월 12일 서울시의 토지거래허가구역 일시 해제 발표 이후 39일 동안 아파트 매매 거래량이 평소 대비 3.6배 급증하며 시장의 이목을 끌었다. 이는 단순한 수치 상승을 넘어 부동산 규제와 수요 심리가 맞물려 작동하는 시장의 민감한 반응을 여실히 보여주는 사례다.

1. ‘잠삼대청’ 거래량 폭발, 해제 후 84건 신고가 경신

토지거래허가구역 해제가 발표된 직후부터 강남권 핵심 지역의 아파트 시장은 급격히 반응했다. 직방에 따르면 해제 발표 다음 날인 2월 13일부터 3월 23일까지 39일 동안 서울 전체 아파트 매매 거래량은 9665건으로, 직전 같은 기간(4559건)보다 약 2.1배 증가했다. 특히 잠삼대청 지역은 총 353건의 거래가 이뤄졌으며, 이는 해제 전 99건에서 무려 3.6배 넘게 늘어난 수치다.

가장 주목할 점은 ‘신고가 경신’ 사례의 증가다. 해제 직전 39일간 잠삼대청 지역에서 신고가로 거래된 건수는 13건이었지만, 해제 이후에는 84건으로 급증했다. 이는 서울 전체 신고가 경신 건수가 같은 기간 362건에서 839건으로 증가한 것과 비교해도 두드러진 상승세다. 특히 잠실동은 135건으로 가장 많은 거래를 기록했으며, 이어 삼성동 86건, 대치동 71건, 청담동 61건 순으로 나타났다. 강남권의 주요 지역에서 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되며 가격을 견인한 것이다.

2. 규제 변화의 심리적 파급효과와 수요자의 반응

이 같은 거래 급증은 단순한 해제 효과만으로 설명되기 어렵다. 실제 해제 직후 1주일 동안 거래가 집중됐고, 이후 주차가 지날수록 66건→57건→47건→26건으로 점진적 감소를 보였다. 이는 초기 수요자들이 규제 해제에 즉각적으로 반응하며 선제적으로 매입에 나섰고, 이후 시장 가격이 급등하거나 매물 회수가 이어지며 매수·매도자 간 격차가 벌어진 결과로 해석된다. 급등한 호가에 부담을 느낀 매수자들이 관망세로 전환되며 거래량이 줄어든 것이다.

또한 정부와 서울시는 3월 24일부터 다시 강남3구 및 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 확대 지정하며 상승 흐름에 브레이크를 걸었다. 이에 따라 현재 시장은 다시 규제 국면으로 진입했고, 이전과 같이 활발한 거래 흐름은 잠시 소강상태에 들어간 상태다. 하지만 잠삼대청을 포함한 강남 핵심 지역은 재건축 기대감, 교통 인프라, 학군 등 기본 수요가 탄탄한 지역으로, 수요의 절대적인 크기에는 큰 변동이 없다는 점에서 다시 반등할 여지도 충분하다는 시각도 존재한다.

3. 토지거래허가제, 규제인가 심리전인가?

토지거래허가구역은 본래 투기적 수요를 억제하고 실수요 위주의 시장 질서를 회복하기 위한 제도다. 하지만 최근 사례에서 보듯이, 해제 및 재지정이 수요자의 심리에 직접적인 영향을 미치고, 거래량과 가격에 큰 파장을 일으키는 ‘심리적 장치’로 작동하고 있다. 해제가 발표되자마자 거래가 급증하고, 재지정 이후 관망세로 전환되는 시장의 반응은 규제의 실효성보다 심리적 요인이 우선 작동하고 있다는 것을 보여준다.

실제로 해제 직후 단기간 동안만 거래가 급증했으며, 재지정 발표 직전에는 오히려 거래가 다시 늘어나며 일종의 '막차 수요'가 발생했다. 이는 규제 전환이 예고되는 시점에서 수요자들이 다시 한번 매수에 나서며 나타난 현상으로, 향후 시장이 규제 변화에 따라 반복적인 단기 상승과 하락을 경험할 가능성을 시사한다.

그렇기에 토지거래허가구역 제도의 운용은 단순히 ‘지정-해제’의 반복이 아닌, 명확한 기준과 지역별 맞춤형 적용이 필요하다. 강남권처럼 고가 아파트와 고급 재건축이 몰린 지역은 일률적인 규제보다는 단계적 완화와 매수자 유형 분석을 병행하는 방식이 더 현실적일 수 있다.

4. 결론: 규제와 수요 사이의 줄타기, 시장은 여전히 민감하다

잠삼대청 지역의 단기간 거래 폭증은 규제가 시장에 미치는 직접적인 영향을 잘 보여준 사례다. 해제 발표 직후 거래는 폭발했고, 신고가도 속출했다. 하지만 매수 심리와 가격 기대치가 빠르게 높아진 만큼, 거래가 다시 주춤하는 흐름 역시 규제가 미치는 심리적 요인이 상당히 크다는 것을 방증한다.

현재는 규제 재지정으로 인해 거래는 다소 감소했지만, 강남권 핵심지에 대한 수요는 여전히 건재하다. 특히 경매시장에서는 오히려 수요가 몰리고 있으며, 공급의 희소성과 우수한 입지, 교육 인프라 등의 요인은 이 지역 집값을 강하게 지지하고 있다. 정부는 보다 정교한 규제 완급 조절과 동시에 실수요 중심의 주거 안정책을 강화할 필요가 있으며, 수요자 역시 단기 심리에 휩쓸리기보다는 장기적인 관점에서 접근하는 신중함이 요구된다.